제7화. 임장의 기술 – 서울 아파트 임장 체크리스트와 빠른 체크 꿀팁

임장의 기술 – 서울 아파트 임장 체크리스트

지도 위 숫자만 보며던 시절이 있었다. 하지만 직접 현장에 서보니, 숫자와 현실 사이엔 생각보다 큰 간극이 존재했다. 그때부터 나는 깨달았다. 임장은 감이 아니라 전략이라는 걸. 오늘은 김파트, 내가 직접 발로 뛰며 체득한 임장의 기술을 정리해보려 한다.

1. 같은 평형, 전혀 다른 공간감

1-1. 2Bay vs 3Bay

건축을 전공한 입장에서 가장 먼저 보는 건 구조다. Bay는 거실과 방이 한 면에 몇 개 배치되었는지를 뜻한다. 2Bay는 거실과 안방, 3Bay는 거실과 방 두 개가 전면에 위치한다.

Bay가 늘어나면 서비스 면적이 함께 늘어난다. 확장 시 체감 면적 차이는 생각보다 크다. 같은 84㎡라도 3Bay 구조가 훨씬 넓게 느껴지는 이유다.

1-2. 복도형과 계단형

김파트씨가 현재 살고 있는 집은 복도형이다. 복도형은 한 면을 복도로 쓰기 때문에 실사용 면적이 줄고, 동 위치에 따라 소음 이슈도 발생한다. 김파트씨역시 복도형 보단 계단형을 더 선호하고 해당 구조를 가진 아파트를 찾고 있었다.

2. 59 vs 84, 평형은 라이프스타일의 문제

2-1. 왜 59는 인기일까

평형 선택은 가족 구성원과 라이프스타일이에 따라서 그 선택을 달리할 수 있다.

물론 평형이 커지면 커질수록 일반적으로 가격이 늘어나기 때문에 김파트씨 역시 예산에 맞춰서 평형을 신중하게 고르려고 했다.

 

아파트 매매에 관심을 가지기 전부터 부동산 뉴스는 종종 챙겨보던 김파트씨는 사람들이 59타입에 왜 관심이 있는지 이해하기 어려웠다

솔직히 말해, 가족이 있는 입장에서 59㎡는 작다. 하지만 1~2인 가구에겐 충분하고, 수요가 탄탄하다는 건 향후 매도 시에도 장점이다.

인기가 많은 집을 결국 수요와 공급 측면에서 나중에 집을 매매할때도 편할 수 있다고 생각됬다.

부동산은 결국 수요와 공급의 게임이니까.

2-2. 장기적 관점에서의 평형 선택

아이를 하나 낳고 기르다보니 아이가 형제가 있었으면 좋겠다라는 생각을 많이 했다. 눈에 넣어도 아프지 않을 딸 아이가 자라는 모습은 이 세상 무엇보다도 행복을 안겨주었고 아이가 커갈수록 아이 자신만의 공간을 마련해 줘야 한다는 생각도 같이 들었다.

사실 아이를 하나 더 낳고 싶은 생각에 방이 4개가 있었으면 좋다고 생각했지만,
실제로 큰평수를 가기에는 어려움이 있는 상황이라 나중에 기회를 노리는 중이였다

장기적으로 부부둘 혹은 혼자서 생활하는 것이 아니라면, 더 큰 평수로 이사를 가고자 하는 것이 김파트씨의 계획이다

아파트를 임장하다보면 각 가정의 구성을 자연스럽게 보게되는데, 
대부분 큰 평수에 사는 분들과 이사를 가고자 하는 분들은 자녀들이 2자녀 이상인 경우인것 같았다

3. 외관에서 읽히는 관리 수준

구축과 신축의 외관을 1:1로 비교하는건 아무 의미가 없지만 외관이 관리가 되고 있는지 여부는 상당히 중요하다

3-1. 도색과 공용부 관리

20~30년 된 구축인데 외관이 깔끔한 단지가 있다. .

 

"새아파트 같은데?!"

실제로 외관을 도색하는 것만으로도 아파트 상태가 좋아보이는 효과도 있고,
내부적으로 지속적으로 관리를 하고 있다는 것을 반증하기에 아파트의 장기적 사용관점에서 긍정적인 요소로 판단되었다

외관은 그 단지의 관리 히스토리를 보여주는 지표다.

3-2. 분리수거장과 공용 공간

구축과 신축은 여러모로 차이가 나지만 관리상태가 좋다면 실거주 입장에선 큰 차이가 없다고 할 수 있었다.
김파트씨는 전세와 월세로 신축, 구축 모두 살아봤지만 신축이 구축이 삶의 질에 큰 차이를 가져다 준다고 판단하기 보다는
관리의 상태가 오히려 더 중요하다고 느끼고 있었다.

 

같은 관점으로 입주민 모두 사용하는 분리수거장이나 공용홀, 단지 내부 도보 등의 상태가 관리가 잘되어 있는지가
살아가는데 좋은 요소가 되는 거라 생각중이었다

4. 내부 임장의 핵심 체크 포인트

4-1. 벽지, 누수, 곰팡이

도배는 다시 하면 된다. 문제는 벽 안에서 올라오는 곰팡이와 누수다. 천장과 모서리, 물길 흔적은 반드시 확인한다.

벽지는 단순하게 오래됬는지 여부보다는 실제로 구석에 곰팡이가 피었는지, 벽 내부에서부터 벽지를 뚫고 나오면서 특정부분만 벽지가 변질되지 않았는지를 봐야한다

 

임장을 하면서 누수를 발견하기는 정말 쉽지않다. 누수를 보기 위해서 아랫집을 방문하는 것도 어려운 일이고 말이다.
일단 천장이나 벽을 타고 흘렀던 물길이 있는지를 보고 없다 하더라도 계약서 상에 누수와 같은 문제는 매매이후에도 수리가 필요하다는 조항으로 리스크를 헷징해야 한다

4-2. 보일러와 수압

여름에 임장을 다니면 보일러를 틀지 않는 경우가 일반적이라 확인이 어렵고, 오래된 아파트의 보일러가 성능이 좋지 않다는 것은 하자의 사유가 될 수 없다. 
보일러 자체는 동작 유무가 1차적인 판단인데, 보일러를 틀어본다고 하더라도 작동이 정상적으로 되는지는 시간이 걸리기 때문에 누수와 마찬가지로 계약서 상에서 처리하는 것이 좋다

 

수압은 신축 구축을 떠나서 아파트 수압이 천차 만별이다. 김파트씨가 살았던 신축 아파트는 내부 에코시스템 및 관리 관점에서 수압이 굉장히 낮았지만, 구축에 살때는 수압이 너무 쌔서 수전을 교체하기까지도 했다.
수압은 적절한 수준만 넘으면 문제가 없으니 간단하게 확인하기는 와이프가 화장실 물을 내릴때 싱크대나 화장실 수전의 수압이 변경되는지 정도만 확인하면 된다.

4-3. 소음과 채광

소음...
사건사고까지 이어지는 이 부분은 임장으로 판단 가능한 확률이 0에 가깝다고 생각했다.
운이 좋게 임장하는날 윗집에서 쿵쿵 해준다면 피할 수 있지만 그렇지 않다면 쉽게 판단하기 힘들다
다만 기본적인 조건으로 확인 하는 방법은 있다
- 1층은 엘리베이터 홀에서 소음이 집으로 들어오는지 확인
- 구조체가 두꺼운지
- 샷시가 교체되어 외부 소음이 차단 되는지는
- 매물 위치가 대로변과 가깝지 않은지

 

임장을 어느 시간에 가는지에 따라서 방의 컨티션이 느낌이 다르다.
시제로 날씨가 좋고 시간대가 맞는다면 집의 기본 향과는 무관하게 집안이 밝아보여서 채광이 좋다고 생각할수 있지만
자칫 "영구음영" 위치를 볼 수도 있으니 조심해야 한다

먼저 지도 기준으로 해당 동이 어느 향인지를 파악하고, 임장을 갔을때 자신이 보는 매물의 위치가 옆동 앞동 등의 그림자에 영향을 어느정도 받는지를 반드시 파악해야한다
채광은 그저 햇살이 잘 들어오는 정도의 문제를 넘어서 삶의 질과 실제 냉 난방비에도 영향을 많이 주기 때문이다.

5. 주변 인프라는 직접 걸어봐야 보인다

아파트 외관과 내부를 살펴봤다면 인프라도 중요하다. 
인프라는 기본적인 위치와 존재 유무는 지도로 먼저 파악을 하고 임장을 갔을 때는 실제로 집에서 걸어서 걸리는 거리를 직접 걸어보는 것이 좋다.

• 학교, 어린이집 거리
• 상권의 실제 퀄리티
• 교통 접근성
• 공원, 산책로, 유흥시설 유무

6. 호재는 기대가 아니라 확인이다

아파트를 실거주 한다고 하지만 그래도 집값이 오르면 기분이 좋지 않겠는가?
아파트 가격이 급등하지는 않더라도 인플레이션 방어를하고 나름의 상승을 유지하기 위해선
아파트 자체의 호재가 있거나 주변 호재가 있는것이 좋다.

혹은 인프라 자체가 잘 구축되어 인기가 있는 아파트가 좋다

이런 정보는 부동산중개인을 통해서 받을 수도 있지만 가능하면 실제 개발 계획이나 지정 여부를 확인 하는게 좋다

대부분의 중개인은 개발이 아주 극 초기, 혹은 논의만 된다고 하더라도 잘되고 있다는 둥, 개발 호재가 있다는 둥 하는 기대심리를 늘리는 경우가 많다.

7. 다음 이야기

최종적인 매물의 결정을 끝낸 김파트씨는 이제 거래를 시작한다.

 

그런데

서울아파트는 계약서만으로 끝나지 않고
내가 집을 사기위해서 국가의 승인이 필요하다!

다음 시간엔 국가의 승인인 "토지거래허가"에 대해서 이야기 해보겠다.