제6화. 서울 아파트, 인터넷과 현장은 다르다

서울 아파트, 인터넷과 현장은 다르다

김파트씨는 인터넷 속 정보와 실제 현장은 전혀 다르다는 사실을 몸소 느꼈다.
오늘은 김파트씨 부부의 첫 임장 이야기다.

1. 시작은 여기부터인가..

예산 설정은 임장의 출발점이자 가장 중요한 기준이다.

 

김파트씨 부부는 수입과 대출 한도를 고려해 서울 아파트 10억 원을 기준으로 매물을 찾기 시작했다. 네이버 부동산, 실거래가 공개 시스템, 호갱노노, 리치고 등 가능한 모든 부동산 앱을 동원해 필터를 설정했다.

1.1 10억 아파트는 10억이 아니다

어플마다 차이가 있지만 실제 거래가격과 매매호가에는 갭이 존재한다. 그 갭은 과거에 실거래가와 현재 호가의 차이일수도 있고
실제 거래되는 가격과 매매를 원하는 가격의 갭일 수도 있다.

처음엔 10억 이하만 보던 김파트씨는 임장을 거듭하며 10억 5천만 원짜리 매물도 10억에 거래될 수 있다는 사실을 체감하게 됬다.

1.2 조건이 늘어나면 가격도 오른다

대단지, 신축, 역세권, 초품아, 3Bay, 개발 호재, 용적률. 조건이 하나 추가될 때마다 가격은 올라간다.

원하는 조건이 있느냐 없느냐에 따라 아파트 가격은 극명하게 갈린다.

1.3 필터 설정부터 전략이다

• 세대수: 300세대 이상
• 주변 아파트 단지 여부
• 금액: 10억 5천 이하
• 평형: 59㎡ 이상

세대수가 많을수록 상권과 생활 인프라가 형성될 가능성이 높고, 주변 대단지와 함께 있다면 그 수혜를 공유할 수 있다.

만일 내가 구매하고자 하는 아파트가 세대수가 적더라도 주변에 대단지 아파트와 같이 있다면 주변 상권을 동일하게 누릴수 있다는 장점이 있고 이는 곧 아파트 가격에 반영된다.

금액은 가용 금액보다 약간 높게 설정하는 것이 현실적이다. 

김파트씨는 실제로 임장을 하면서 알게됬지만 매매호가와 실제 거래가격은 갭이 있고, 대부분 매매호가를 기준으로 협상해서 가격을 낮추고 거래가 된다 (엄청난 불장이 아니라면 말이다)

 

평형의 경우 시장의 흐름에 따라서 인기있는 평형들이 존재한다
국민평형이라고 하는 84가 인기가 많지만 최근들어 59타입의 인기도 많아지고 심지어 59와 84가격이 동일해 지는 기 현상도 벌어지고 있다.

사실 이같은 현상은 84와 114타입에서 먼저 벌어진 경험이 있다.

2. 임장은 처음이라

임장은 계획 없이는 실패 확률이 높다.

 

김파트씨 부부는 위치별로 아파트를 정리해 임장 계획을 세웠다.

“오늘은 동쪽이다!”

2.1 연락을 하고 오셨어야죠?

아파트 임장의 시작과 끝은 부동산에 있다. 아파트 주변의 상권과 아파트 상태를 외관으로 볼것이 아니라면 부동산 중개사무소를 들리는 것은 국룰이다. 김파트씨 역시 당당하게 부동산부터 방문했다. 그리고, 예약 없이 방문한 첫 부동산에서 돌아온 대답은 단호했다.

“예약하고 다시 오세요.”

 

사실 특별한 매물을 볼 생각이 없었기에 예약을 하려는 생각조차 하지 않았던 김파트씨는 조금 당황스러웠지만 자연스럽게 이야기를 넘겼다. 하지만 결국 돌아오는 답변은 예약후 재방문 이였다

2.2 부동산은 하나가 아니다

아파트 단지앞에 가보면 부동산중개사무소가 1개인 경우는 김파트씨 경험상은 없었다.
최소 2개이상 있기 때문에 첫번째 부동산에서 정보를 받지 못했다면 반드시 다른 부동산에 가라는 말이 떠오른 김파트씨는
건너편 부동산으로 발걸음을 옮겼다

2.3 움직이는 중개인은 따로 있다

“잠시만요, 연락해볼게요.”

중개인의 이 한마디가 거래 가능성을 말해준다. 김파트씨는 적극적이지 않은 중개인과는 거래하지 말라는 지인의 조언이 떠올랐다.

 

"잠시만요 연락해볼게요" vs "집 보려면 예약하셔야해요"

중개사의 기본 태도는 두 가지 중 하나였다.
실제로 부동산 거래에 경험이 많은 가족에게 들은 이야기로는
중개인이 적극적이지 않으면 절대로 거래하지 말아라 였다

부동산 중개인은 아파트 거래에 많은 역할을 하기도 하고, 가격을 움직이는데 중요한 사람이기도하다
무능하고 무책임한 중개인들을 만나면 힘들겠고, 그런 중개인들 대부분은 적극성이 떨어진다.

3. 보고 싶은 것과 봐야 할 것

좋은 점보다 리스크를 먼저 보라.

3.1 매물마다 사연이 있다

이 매물은 상속받아서 처분하려는 매물이에요
여기는 오래되서 수리는 싹 다 해야해요 대신 좀 싸게 나왔지
이분 돈이 좀 필요해서 빨리 팔고 싶어해서 거래일을 땡기면 더 싸게도 조절 가능할꺼에요

김파트씨는 매물마다 특징이 있다는 것을 알았고 나중에 실제 매매를 할때 많은 도움이 되었다. 상속 매물, 급매, 수리 필요 매물. 매물에는 각자의 사정이 있고, 이는 협상의 단서가 된다.

3.2 중개인에게 꼭 물어봐야 한다

실제 집안에 들어가서 매물을 보던 김파트씨와 이배우씨

"집이 정말 넓다.. 여기 너무 뷰가 좋은데...구조가 너무 좋아요"
좋은 점만 눈에 들어왔다.

부동산 중개인도 김파트씨의 말에 맞장구를 치듯, 장점을 계속 말하기 시작했고 그렇게 첫 실내 확인이 끝나고 중개사무소로 돌아왔다

중개인은 방금 보여준 집에 대한 간략한 배경 지식을 다시금 공유했다
"저 집은 주인인 지방으로 이사를 가야해서 급하게 내놨어요. 그래서 다른집보다 조금 싸게 나왔지요"

 

중개인의 말을 듣던 김파트씨는 고개를 끄덕이며 방금 봤던 집을 떠올리면 자신이 혹시 이사한다면 가구 배치는 어떻게 해야하는지
인테리어리를 어떻게 할지 망상에 빠졌다

 

집의 장점에 취해 있을 때 중개인의 한마디가 분위기를 바꿨다.

“솔직히 지금은 좀 비쌉니다.”

 

개발 호재가 과장된 경우, 과거 급등 후 조정된 사례까지 중개인은 오히려 부정적인 이야기를 꺼냈다.

 

"그럼 지금 사는건 좀 손해인가요?"

중개인은 지금은 비싸고 조금 더 기다려 보라고 했다 그리고 더 꿀 팁을 전수해주셨다

3.3 나쁜 점은 협상 카드다

아파트를 사려고하면 실제로 나쁜점을 먼저 리스트 업해야한다. 여기서 나쁜점은 부정적인 요소를 찾아내서 사지 말아야할 이유를 찾는게 아니였다.
매수할 장소의 리스크를 확인하기도 하지만 매수를 하고 싶을때 가격 협상 카드로 쓸수도 있기 때문이라고 했다

4. 한 번의 임장은 부족하다

임장은 반복할수록 정확해진다.

김파트씨는 부동산 중개인의 말을 참고해서 다양한 정보를 뒤지기 시작했고 결국 나름의 체크리스트를 만들었다
그리고 다음 임장시에 활용하면서 지속적으로 업데이트를 했다

4.1 두 번은 봐야 보인다

실제로 내가 사는 아파트도 살면서 알게되는 정보들이 많이 있다.
평소에 무심하게 지나쳤던 상권도, 애가 없다면 관심없는 학군도, 각종 병원시설, 생활 인프라등
한번의 임장으로 모든걸 알아차리는건 불가능에 가깝다

김파트씨 역시 나름의 체크리스트를 만들어 임장을 했지만 실제로 한 아파트마다 모든것을 한번에 알아차리는 것은 어려웠다

4.2 층·향·뷰가 가격을 만든다

똑같은 아파트도 1층, 저층, 중층, 저층. 동 위치에 따라서 가격이 천차 만별이다
이런 가격의 차이는 삶의 방식에 있을 수도 있지만 실제를 관통하는 이슈는 향과 뷰이다

모든 이들이 좋다고 생각하는 남향이 가장 비싸고 1층보단 저층, 저층보단 중층, 중층보다 고층이 가격이 비싸다

같은 아파트이고 입구동과 가깝고 지하철과 가깝지만 실제로 동 방향이 북향, 서향이라면 내부에 동향, 남향의 집보다
선호도가 떨어지고 결국 가격에 반영된다.

이같은 사실을 알고있는 김파트씨도 집을 볼때 향을 많이 보는 편인데, 혹시 흐린날이라면 아쉬움이 감출수다 없었다.

4.3 집마다 한 줄 요약을 남겨라

김파트씨는 임장을 갔던 집에서 나오면 꼭 그집을 특징을 간략하게라도 메모했고, 

집에가서 다시한번 기억을 더듬으며 상세하게 정리했다
임장을 갔을때 주변 분위기, 집안의 구조와 확장 여부, 도배,장반의 개략적인 상태와 가격등을 확정리해 놨고
이는 나중에 매매를 할때 큰 도움이 되었다.

5. 다음 이야기

임장을 거듭하며 김파트씨는 자신만의 기준을 만들기 시작한다. 다음 화에서는 임장 체크리스트를 구체적으로 정리해본다.