제5화. 대출과 세금은 다르다구! 취득세 중과를 피하라

대출과 세금은 다르다구! 취득세 중과를 피하라

산 넘어 산, 문제를 하나 해결하면 또 다른 문제가 기다리고 있다.
부동산 매매는 시작부터 끝까지 긴장의 연속이다.
오늘도 어김없이 김파트씨의 실전 부동산 스토리가 이어진다.

1. 취득세는 시작부터 뒤통수다

집값만 준비하면 끝이라고 생각하는 순간, 취득세가 등장한다.

 

전·월세만 전전하던 김파트씨는 생애 처음으로 아파트 매매를 결심했다. 중개수수료는 수도 없이 내봤기에 거래 절차에는 문제가 없을 거라 생각했다. 하지만 세금은 전혀 다른 영역이었다.

1.1 어서와, 취득세는 처음이지?

생애 최초 주택 구매자였던 김파트씨는 취득세를 한 번도 내본 적이 없었기에, 어느 초보자와 같이 취득세 자체를 생각하지도 못했다. 세금을 낸다는 막연한 인식만 있었을 뿐, 금액에 대한 감각은 전무했다.

1.2 아파트 취득세 기준과 납부의 현실

아파트 기준으로 1주택 기준 취득세는 6억 이하 1%, 9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%. 김파트씨가 계약한 아파트는 9억 초과였다.

10억 원 아파트 기준 취득세는 무려 3천만 원.

 

“아… 돈이 더 필요하다니…”

2. 취득세가 끝이 아니다

취득세 위에 또 다른 세금이 얹힌다.

2.1 지방교육세라는 복병

아파트 매매를 하면서 세상에 각종 세금이란 세금을 다 알게되는 듯한 느낌을 받는 김파트씨는 한숨만 자꾸 늘어갔다.

취득세의 10% 수준인 지방교육세. 금액은 상대적으로 작아 보이지만, 10억 기준으로는 300만 원. 직장인 한 달 월급에 해당하는 금액이다.

 

“내 집 마련, 정말 쉽지 않다…”

3. 생애최초라면 취득세 할인이 있다

채찍이 있으면 당근도 있다고 했던가
취득세에도 나름의 당근이 존재했다.

 

3.1 생애최초주택구매시 취득세 할인

생애 최초로 주택을 구매할때는 취득세의 최대 200만원을 할인 받을 수 있다.  3000만원에서 200만원이면 그리 크지 않게 느껴질 수 있지만,  김파트씨는 그래도 200만원이 어디냐고 나름 기분이 좋아지고있었다

 

또 다른 문제가 생길지 모르고 말이다

4. 네? 갑자기 다주택자요?

대출은 개인 기준, 세금은 세대 기준이다.

4.1 대출과 세금은 완전히 다른 이야기

김파트씨는 대출조건과 세금조건이 다르다는 사실을 취득세를 알아보던 도중 알아차렸다
실제로 내가 무주택자라고 하고, 대출이 된다고 하더라도 세금은 또 다른 문제인것이였다.

 

4.2 세대주가 다주택자라면?

김파트씨의 주민등록의 구성은 아래와 같다
 세대주: 김파트씨의 친누나
 동거인: 김파트
 동거인: 이배우
 동거인: 김파트씨 딸

 

취득세는 개인이 아닌 ‘세대 합산’ 기준이다. 세대주가 다주택자라면, 세대원이 추가로 집을 사는 순간 다주택자로 계산된다.

 

기본적으로 취득세의 합산은 개인이 아닌 세대 합산! 

즉, 주민등록표상 함께 기재된 가족을 합산하여 계산되었다
내가 무주택이라서 대출을 받았다고 하더라도, 세금은 개인이 아닌 세대 합산이 기준이기에
세대주가 주택을 소유하고 있고, 그 안에 속한 사람이 주택을 추가로 구매하는 모양으로 계산이 되는 것 같았다

 

세대주가 유주택자인 상태에서 그 세대에 속한 사람이 주택을 추가 구입하면 다주택자 중과로 계산되는 것이다

 

서울 기준 취득세 중과는 다음과 같다.
2주택 8%, 3주택 이상 12%.

 

10억 아파트 기준 세금은
3천만 원 → 8천만 원 → 1억 2천만 원.

 

“와… 이게 무슨 일이야.”

5. 살길은 있다

본인이 다주택자가 아닌데, 세대주가 다주택자라고 해서 세금을 저렇게 많이 낼 수는 없었다.
심지어 부모도 아닌 형제 집에 잠시 사는 중인데 말이다. 김파트씨는 세법을 이리저리 찾아보다 실마리를 마련했다

 

해법은 ‘60일 이내 세대분리’다.

5.1 60일 이내 전입신고와 세대분리

취득세를 감면받기 위해 가장 중요한건 최종적인 세대분리가 이뤄지고 분리된 세대가 1주택이라는 사실이 증명되어야 한다

취득 후 60일 이내 세대분리를 완료하고, 본인 세대가 1주택임을 증명하면 중과를 피할 수 있다.

5.2  이럴땐 민원이 최고! 

세법상으로 60일이내에 전입신고를 하면 취득세율이 달라진다는 것은 알았지만 실제로 그렇게 집행이 되는지는 모르는 일이다

돌다리도 두드려보고 건너라는 옛 선조들의 말을 떠올리며 김파트씨는 자신이 매매할 아파트의 구청 홈페이지에 들어갔다

구청 홈페이지에보면 민원을 통해서 궁금증을 해결할 수 있는 공간들이 있는데 김파트씨 역시 민원을 통해서 해당 내용을 최종적으로 확인 받고 싶어했다

사실 구청에 직접 찾아가거나 전화로 물어봐도 되지만 증빙을 만들고자 하는 욕심도 있었다

5.3 구청 세무과의 공식 답변

김파트씨는 민원을 통해서 자신의 사정을 상세히 설명했다
주민등록 상태와 소유자의 다주택 여부, 그리고 자신이 매매한 아파트와 전입 예정 등을 공유하고
답변이 오기를 기다렸고 1주일 답변을 받을 수 있었다

 

“본인, 배우자 및 자녀만 60일 이내 전입 시 1주택자 기준 세율(1~3%) 적용 가능합니다.”

 

Good!

6. 다음 이야기

대출과 취득세라는 큰 산을 넘은 김파트씨. 이제 본격적인 임장이 시작된다.

임장을 다녀보면 다녀볼수로 슬슬 욕심이 나기 시작한다

입지, 호재, 가격 상승 가능성. 서울 아파트 시장에서 최선의 선택은 무엇일까?

 

임장을 하며 서울 아파트 가격에 맞는 최선의 입지를 찾는 법을 알아보자.