제2화. 서울에 내 집 마련, 내 예산을 직시하고 대출을 알아보다

서울에 내 집 마련, 내 예산을 직시하고 대출을 알아보다

아파트 매매에서 위치도 중요하지만, 그보다 더 중요한 질문이 있다. “과연 나는 이 집을 살 수 있는 사람인가?” 오늘은 김파트 부부가 숫자와 마주하며 매매 가능 범위를 좁혀가는 이야기다.

1. 아파트가 이렇게 비싸다니

평소에도 주식과 코인, 경제 뉴스에 나름 관심이 많다고 생각했던 김파트와 이배우. 하지만 아파트 앱을 본 순간, 두 사람은 동시에 말을 잃었다.

“무슨 아파트 가격이 이렇게 비싸…”

강남 3구 아파트가 수십 억에 거래된다는 뉴스는 익숙했다. 압구정 80억, 잠실 40억 같은 숫자는 늘 남의 이야기였다.

그러나 막상 ‘내가 살 수 있는 집’을 찾기 시작하자, 서울의 아파트 가격은 체감 온도가 전혀 다른 현실로 다가왔다.

2. 내가 가용할 수 있는 금액은 얼마일까

입지 조건은 이미 정리했다. 이제 남은 문제는 하나, 예산이었다.

유치원과 초등학교 접근성을 충족하는 지역 중에서 부부의 자금과 교집합이 생기는 구간을 찾아야 했다.

2-1. 우리는 얼마나 가지고 있을까

“우리, 얼마나 있지?”

김파트는 10년 넘게 직장 생활을 하며 대출 없이 살아왔다. 월급에서 일반 카드값, 보험료, 교통비 등 고정비를 제외한 돈은 모두 배우자에게 맡겼다.

이배우 역시 대출은 없었고, 큰 소득은 아니었지만, 같은 방식으로 꾸준히 자산을 모아왔다.

김파트의 자산 현황

• 예·적금: 5천만 원
• 주식: 1억 원
• 코인: 5천만 원
• 대출: 없음

이배우의 자산 현황

• 예·적금: 5천만 원
• 주식: 1억 3천만 원
• 코인: 2천만 원
• 대출: 없음

부부 합산 약 4억 원. 결코 적은 돈은 아니지만, 서울 아파트 앞에서는 충분하지 않았다.

특히 지난 몇 년간 주식과 코인으로 잃은 돈이 3억 원에 달한다는 사실은 김파트에게 묘한 허무감을 남겼다.

3. 이제는 대출을 알아볼 차례

이미 지나간 손실은 돌릴 수 없다. 부부는 마음을 다잡고 현실적인 선택, 대출을 알아보기로 했다.

문제는 처음 접하는 주택담보대출이 생각보다 복잡하다는 점이었다.

3-1. LTV, 내가 빌릴 수 있는 돈의 기준

LTV는 담보인정비율, 쉽게 말해 집값 대비 대출 가능 비율이다.

규제지역 여부, 생애최초 구매, 주택 가격 구간에 따라 한도가 달라진다.

김파트 부부는 생애최초 구매자이며, 서울(규제지역)에 해당했다.

• 시세 15억 이하: 최대 6억 원
• 시세 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 4억 원
• 시세 25억 초과: 최대 2억 원

15억 원을 넘는 아파트는 현실적으로 불가능했다. 그래서 김파트는 자연스럽게 “6억 원 대출 가능”을 전제로 예산을 짰다.

적어도 은행을 가기 전까지는 그랬다.

4. 왜 대출이 6억이 안 되죠?

김파트는 신한, 우리, KB국민은행, 그리고 2금융권까지 상담을 진행했다.

아직 매매가가 확정되지 않았기에 한계는 있었지만, 대출 가능 범위는 충분히 가늠할 수 있었다.

결론은 예상과 달랐다. “6억 전액 대출은 어렵습니다.”

4-1. 은행마다 다른 답

은행마다 조건은 달랐지만 공통점이 있었다. 4억, 5억, 혹은 6억까지 가능하다는 말과 함께 ‘방공제’라는 단어가 따라붙었다.

4-2. 방공제란 무엇인가

방공제는 주택임대차보호법상 최우선변제금을 미리 차감하고 대출을 실행하는 제도다.

서울 기준 방공제 금액은 약 5,500만 원. 즉, 최대 6억 대출이라도 실제 실행 금액은 약 5억 4,500만 원 수준으로 줄어든다.

그 순간 김파트의 머릿속 계산기가 다시 돌아가기 시작했다.

“아… 이러면 생각했던 그림이 전부 달라지는데.”

5. 다음 이야기

다음 화에서는 LTV를 넘어 DSR, 신용도, 금리, 이자 부담까지 대출의 진짜 현실을 하나씩 파헤쳐 본다.