제3화. 주택담보대출 — LTV보다 무서운 DSR, 숫자가 삶을 압박하기 시작했다

주택담보대출 — LTV보다 무서운 DSR, 숫자가 삶을 압박하기 시작했다

오늘은 김파트씨가 내 집 마련 과정에서 가장 힘들어했던 관문, 주택담보대출에 대한 이야기다. 집값보다 무서운 것은 숫자였고, 그 숫자는 삶의 선택지를 줄이기 시작했다.

1. LTV 70%는 무슨 의미가 있을까

생애 최초 주택 구매자는 서울 기준 LTV 70%까지 가능하다. 김파트씨 역시 이 기준을 잘 알고 있었다.

하지만 LTV 70%는 단순히 비율의 문제가 아니었다. 아파트 가격이 10억이라 해도 대출은 7억이 아닌 최대 6억이었다.

LTV 70%가 온전히 적용되려면 아파트 가격은 약 8억 5천만 원 수준이어야 했다. LTV에 대해서는 이제는 개략적으로 이해를 한 김파트씨는 자연스럽게 머릿속에 ‘6억’이라는 숫자를 새겨 넣었다.

문제는, 그 숫자가 전부가 아니라는 사실이었다.

2. 카운터펀치, DSR

LTV 기준으로 가능하다는 걸 확인한 뒤, 김파트씨는 다시 은행 상담을 시작했다.

이번에는 단순한 최대 한도가 아니라, “실제로 얼마까지 가능한가”가 궁금했다.

2-1. 네? “LTV보다 DSR이 더 중요합니다”

DSR, 총부채원리금상환비율. 나 혹은 부부의 연 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자 상환 비율을 기준으로 대출 상환 능력을 심사하는 기준이 있었다.

은행권 기준 40%, 제2금융권은 50%. 이 숫자는 대출자의 상환 능력을 판단하는 핵심 기준이었다.

주택담보대출 6억을 기준으로 DSR 40%를 넘기지 않으려면 부부 합산 연소득이 최소 1억 3백만 원 이상이어야 했다.

금리 5.5%, 30년 상환 기준. 금리가 오르면 필요한 소득은 더 늘어나거나, 대출금은 줄어든다.

 

"그래서...그게 뭔가요?"

은행 직원과 규제 정보를 확인한 해보면,
결국 중요한건 소득 수준이였다 
물론, 부부의 경우는 김파트씨 뿐 아니라 이배우의 소득을 합해서 계산이 가능하기에 그나마 유리할 수 있다.

2-2. 연소득.. 너란 녀석의 정체가 뭐니

김파트씨 부부의 명목 연소득은 약 1억 2천만 원. 하지만 현실은 달랐다.

김파트씨는 1년 6개월의 육아휴직을 사용했고, 이배우씨 역시 단축 근무로 소득이 줄어든 상태였다.

은행은 보통 전년도 원천징수영수증을 기준으로 소득을 산정한다. 그 기준으로 보면 6억은커녕, 3억도 쉽지 않은 상황이었다.

청천벽력 같은 설명이 끝나자, 김파트씨의 어깨에서 힘이 빠져나갔다.

3. 연소득을 다시 설계하다

작년 기준 부부 연소득은 약 4천만 원. DSR 40% 앞에서는 아무것도 할 수 없었다.

반드시 다른 방법을 찾아내야 했다.

3-1. 소득 산정 기준의 빈틈

추가 상담 끝에 알게 된 사실이 하나 있었다. 연소득은 반드시 작년 기준만 보는 것은 아니었다.

직전 3개월 급여를 기준으로 추정 소득 산정이 가능하다는 것이었다.

한 줄기 빛이 보였다.

3-2. 단기간 소득을 끌어올리다

다행스럽게도 김파트씨는 복직을 해서 3개월째 월급을 받고 있고, 이배우씨도 근무 시간을 늘려 정상 급여를 받기로 했다.

대출 실행 시점까지 최대한 소득을 끌어올리는 것, 그것이 유일한 전략이었다.

물론 다른 부가수입이 늘어나면 좋지만, 단기 수익을 끌어 올리기도 어려울 뿐더러 세금시고까지 겹쳐서 이만저만 복잡한것이 아니였다. 

4. 금리와 상환 방식의 선택

다행스럽게도 아파트 계약일이 여유가 있어서 그동안 월급을 늘려놓고 DSR 수준을 맞출 수 있었다
이제는 대출 이자를 줄일 수 있는 방법이 찾아야했다

4-1. 고정금리 vs 변동금리

아파트 매매는 시작부터 끝까지 고민과 선택의 연속이였다. 아파트 위치 선정 부터 대출 금액, 대출 이자, 상환방법..

정말 끝이 없었다.

 

"네? 고정금리는 왜 더 비싼건가요?"

금리는 어떻게 변동될지 알기가 어렵다. 금리가 오를지도 내릴지는 은행도 모르는 부분이다.
은행 입장에선 지금 금리를 고정했다가 추후에 금리가 오르면 손해를 보는 것을 방지하고 싶기 때문에
변동 금리보다 고정 금리가 일반적으로 비싸다고 했다.

은행의 입장은 알겠다.
금리가 떨어지면 손해지만, 반대로 금리가 올랐을때 대출을 받는 김파트씨 입장에서도 이해가 될 만한 사유였다.

 

금리가 오를 것 같아 고정금리를 고민했지만, 고정금리는 변동금리보다 항상 비쌌다.

 

"5년만 고정이고 그 이후는 변동이라구요?"

금리는 최대 5년만 고정 그 이후는 6개월 단위로 변동 금리가 적용된다고 했다.
대출 시점에 금리가 비싼지 싼지는 모르지만
변동되는 금리에 따라서 이자가 달라지기에 예측할 수 없는 리스크가 존재했다.

 

4-2. 원금균등 vs 원리금균등

대출을 선택할때 또한번 선택해야 하는 것이 대출금 상환 방식이였다.

• 원금균등: 원금을 매달 동일하게 납부하면서 대출 이자를 점진적으로 줄여나가는 방식으로 ,초기 부담은 크지만 총 이자가 적다
• 원리금균등: 매달 금액이 일정해 계획이 쉽지만 대출 이자가 원금균등대비 많다.

두 가지 모두 장,단점이 확실해서 어떤 방법이 좋다 나쁘다는 없기에 고민이 더욱 깊어졌다.

4-3. 최종 선택

김파트씨와 이배우씨는 대출금과 상환기일 등을 살펴보고, 수입대비 지출이 가능한 수준이 어느정도인지 앞으로 필요한 돈이 얼마인지등을 고민했다.

 

최종적인 결론은 아래로 정했다.

• 대출금리: 변동금리 (중장기 금리 하방 기대)
• 상환방식: 원리금균등 (현금흐름 안정)

인플레이션 속에서 시간이 빚을 갉아먹기를 선택한 결정이었다.

 

 

5. 다음화

대출을 받으려면 무주택 세대주여야 한다구요?

정말로 그런지 김파트씨의 특별한 경험을 공유합니다